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■ 居住用(新築分譲・中古リノベーション)マンション/自宅への訪問販売/押し売り


悪質なマンション勧誘の手法としては、「投資マンションの電話セールス」が有名ですが、

それ以外にも、「悪質な新築・中古マンションの訪問販売」についてのご相談が寄せられています。


自宅を突然訪問してくる、マンションの「押し売り」
自己居住用のマンション購入を勧める「訪問販売」


居住用マンションの訪問販売 では、
「自己居住用の新築・中古マンション購入」についての勧誘が中心となります。

また、勧誘対象者としては、現在賃貸マンション・アパートに居住している方が中心となります。

「賃貸に住み続けるくらいなら、マンションを購入すべき」
「いつまでも家賃を払い続けるのですか?そんなことで本当にいいんですか?」

などの、説教めいたセールストークが使われる傾向にあります。

居住用マンションの訪問販売で厄介なことは、担当者が直接自宅を訪問してくることで、

「自宅の玄関前で粘られてしまい、断り切れず、部屋にあげてしまった」
「担当者が長時間自宅に居座り、帰ってくれない。深夜まで説得を受けてしまった」
「解約を申し出ても、すぐに自宅に訪問を受けてしまうため、断り切れない」
「モデルルームや事務所に連れ出されて契約してしまったため、
 担当者から 「クーリングオフできない(適用対象外)」 と言われてしまった」

という、押し売りまがいの強引な勧誘について、ご相談が多く寄せられています。


居住用マンションの訪問販売について、勧誘のきっかけとしては、
大きく分けて次の2つのタイプが挙げられます。

突然の訪問販売 販売対象となる新築分譲マンションの
周辺住民を中心に狙う、突然の訪問販売
電話の後、直接訪問 まず電話を掛け、事前に訪問対象者を絞るタイプ。
住宅ローンが組めそうな勧誘対象者かどうか
年収や借入状況を聞き出し、狙いを定めて訪問する

単なる電話セールスとは異なり、直接自宅に押しかけてくるため、対応には注意を要します。





■ 勧誘のきっかけ


【販売対象となる新築マンションの、周辺住民をターゲットに訪問する】

主な勧誘のターゲットは、現在賃貸マンション・アパートに居住している方、
特に、販売対象物件の周辺地域にある賃貸マンションに居住している方です。


住宅ローンが組めそうか
予め所得状況を探っておく
事前の電話、あるいは突然の訪問により、
アンケートや不動産相談を装って接触し、
現在の年収や勤め先、勤続年数、貯金の額、
借り入れ状況などを聞き出そうとします。
自宅にあがり込み、
執拗に勧誘する
住宅ローンが組めそうな相手だと判断した場合、
説明や案内の名目で自宅に上がりこみます。
「いつまでも賃貸に住むのはおかしい」
「社会人として自立するために、マイホームを持つべきだ」
などと、なぜか説教めいた勧誘が長時間続く。
自宅という、ある意味で密室の状態を利用し、
勧誘に応じるまで居座り続け、深夜まで帰らない。
断ろうとすると、逆切れして怒り出すことも。
一旦は帰ってくれても、後日、再び訪問を受けてしまう。
直接自宅に押しかけ、ドアを開けるまでしつこく粘る。
自宅を知られている圧迫感もあり、追い詰められ、
だんだんと断り難い状況になってしまう。
説得完了後、営業所や
モデルルームに連れ出す
自宅での説得が完了すると、「ちょうど、希望条件に合った物件が
見つかった」などと言い、そのまま、物件を見に連れ出します。
その間、途中でATMにより手付金を下ろさせ、物件見学後、
(クーリングオフできない場所)現地事務所・モデルルームや営業所
に案内し、半監禁状況の下、その場で契約書にサインを迫られ、
昼食も摂らず、また長時間にわたる勧誘に、もうろうとしてきて、
半ば、正常な判断脳能力を欠くに至り、書類に署名してしまった。
営業所や事務所等で申込みをした場合、
クーリングオフ制度の対象から外れるため、
この手法を好む業者が少なくありません。



セールストークのポイントは、

「いつまでも賃貸マンションに住み続けるのは間違っている」
「このまま一生借家住まいを続けるつもりですか?」
「こんなことを続けていて、本当にそれでいいんですか?」

「このまま家賃を払い続けても、自分の財産としては残らない」
「将来のことも考えて、この機会にマイホームを持つべき」
「いつまでも自分の人生から逃げてないで、真剣に向き合わないと」

「これは、あなたのためなんです」
「私はいま、あなたの将来を考えて説明しているんです」
「あなたのために勧めているのに、話しを真剣に聞かないのはおかしい」


などの、親切の押し売り、説教めいたお為ごかしのセールストークです。

契約を断ろうとしても、

「私はあなたのためを思って説明しているのに、そのふざけた態度は何だ」
「社会人として一人前になるには、まず自分の人生に責任を持たないと」

「買えないというのは「逃げ」です。いつまで自分から逃げているんですか?」
「借家住まいの、根無し草みたいな生活を続けるんですか?」
「老後は借りられるところが無くなりますよ。ホームレスになるかもしれませんよ」

などと人格否定をされてしまうため、「契約を断るのは自分に甘えている」
「自分から逃げている」「断るなんて信じられない」という雰囲気になってしまいます。


また、「あなたのためにここまでしてあげているのに、その態度は何?」という空気が流れ始め、
担当者が次第に高圧的になっていくケースも少なくありません。

自宅という、第三者の目の無い、ある意味で密室の状態を利用され、
執拗で圧迫気味な説得が続くこととなります。

申し込みに同意するまで、担当者が何時間も居座ることも多く、
午前中から深夜まで(悪質なケースでは翌朝まで)、居座り続けるケースも見られます。

また、契約を断り続けているにも関わらず、毎日のように繰り返し自宅を訪問してくるケースや、
担当者が勤務先の出入口や自宅前で張り込みを行い、しつこくつきまとうケースも見られます。

既に自宅や勤務先を知られており、担当者とも面識があることにより、
「断っても、すぐにまた訪問してくる」「また長々と自宅に居座られる」という精神的な圧迫を感じ、
次第に断ることが難しい状況に追い込まれていきます。



【よくある勧誘】


ある日、突然、マンション業者が販売目的を告げずに訪問してきて、

「ポストに書類を入れておいたが、見てくれましたか」
「先日、伺った際にはお留守でしたので」

「住まいについてのアンケートを行っています」
「将来のライフプランについて、無料でご説明をしています」

『借地借家法が改正されました」
「持ち家と賃貸の比較の比較」

「金利優遇制度や住宅ローン控除など、
 マイホーム購入の疑問について、
 無料で説明させていただいております」

「玄関先では詳しい説明ができませんので、
 お部屋の中で、資料を拡げて説明させていただきます」

などと言われた。

ドア越しに話すのも何なので、とりあえず部屋に入ってもらうことにした。


部屋に入ると、担当者は書類を広げ、不動産についての説明を始めた。

そのうち、自分の年収や貯金、勤務先など、根掘り葉掘り質問を始めた。

「いま賃貸マンションにお住まいなんですね?」
「月の家賃はいくらですか?」
「・・12万円ですか」

「ご存知ですか?家賃12万円を20年間払い続けると、
 更新料も含めて、およそ3000万円になるんですよ」

「もちろん、この12万円は家賃ですから、払っておしまいです」
「このまま家賃を払い続けても、1円の財産も残らないんです」

「3000万円も家賃を払うなら、マンションを購入した方が
 財産として残りますので、ずっとお徳ですよ」

「賃貸マンションには、入居審査や保証人の問題がありますので、
 老後も安心して暮らせるとは限りませんが、
 自分でマンションを所有していれば、そんな心配は必要なくなります」

「今現在、家賃として月々12万円支払っていると思いますが、
 住宅ローンを組めば、月々の支払は12万円よりも安く抑えることができます」

「いまは金利優遇制度が利用できますし、住宅ローン控除などもありますから、
 このまま家賃を払い続けるのは損ですよ。本当にもったいない」

「このまま家賃を払うよりも、マンションを購入して、
 家賃の支払を住宅ローンの支払いに切り替えた方がいいですよ」

「安定した収入や社会的信用のある方なら、住宅ローンを組むことが出来ます」

「いま年収はどれくらいありますか?」

「仮に住宅ローンを組むとしたら、頭金が必要ですが、貯金はどれくらいありますか」

「何かローンや借り入れはありますか?」

「・・そうですか。この条件であれば、十分住宅ローンを組むことが出来ます」

「何度も言いますが、このまま家賃を払い続けるのは、本当に損ですよ」

「住宅ローンに切り替えれば、今の家賃よりも低い金額になりますし、
 何よりも、払い捨ての家賃とは違って、
 払ったローン代金は自分の資産になるんです」

「このままずっと払い捨ての借家住まいを続けるのですか?
 それとも、将来マイホーム(持ち家)をお考えですか?」

などと、担当者から、「賃貸マンションか、マイホーム(持ち家)か」と問い質された。


自分としても、将来は住宅購入を考えていたので、
「マイホーム(持ち家)を考えています」と答えた。

すると、担当者は、

「もちろんそうですよね」

「マイホーム購入は、人生設計の基本中の基本です」

「このまま賃料を払い捨てることは、本当に損ですよ」

「マイホームを購入することで、人生の基礎がしっかりとしますし、
 老後の心配もなくなります」

「それに、一国一城の主として、自分に対する責任感も変わってきます」

「今まで払い捨てだった家賃が、自分の財産になることで、
 仕事に対する意気込みも変わってくるはずです」

「マイホームの購入は人生設計を考える上でも大切なことですから、
 日を改めて、詳しく説明させていただきます」

「次回、いつなら時間がとれますか?」「明日のお昼頃ではいかがですか?」

などともちかけられ、明日もう一度説明を受けることとなった。




翌日、担当者が自宅にやってきて、再び説明が始まった。

住宅購入の流れや、金利優遇制度、
住宅ローン控除の仕組みについて説明を受けた後、
担当者が「住宅ローンのモデルプランを作ってみましょう」と言い出した。

「ローンのシミュレーションを作りますので、
 所得状況が判るもの、源泉徴収票や預金通帳を見せていただけますか?」

などと言いだした。

書類を見せると、担当者は、自分の所得状況や支出を次々に質問をはじめ、
簡単な家計簿を作り、住宅ローンを組んだ場合の収支について、計算を始めた。

「35年ローンにすれば、住宅ローンの金額は月々10万円程度に抑えることが出来ます」
「これなら、いまの家賃より安い金額ですよね」

「この交際費や、趣味のお金も、削ることが出来ますよね」
「このプランなら、住宅ローンを払っていけますよね?」

「・・これだけの貯金があれば、十分住宅ローンの頭金になります」
「頭金は、100万(50万)円程度なら支払えますよね?」

などと、住宅ローンの返済プランを作ってくれた。

しばらくすると、付近で待機していた担当者の上司が、「たまたま近くに居合わせた」
などと称して説明に加わり、今度はマンション購入の手順について、説明が始まった。

最初のうちは、一般的なマンション購入の説明だと思い、簡単に聞いていたが、
いつのまにか、自分がマンションを購入する話になっていた。

あわてて、

「まだマンションを購入するつもりはありません」
「今日は勉強のつもりで聞いていただけで、まだ購入までは考えていません」

と断りを入れたものの、

担当者は、

「昨日、マイホームを購入する意思があると言いましたよね」

「マイホーム購入を真剣に考えたいというから、
 我々も人件費をかけて今日ここに来ているんです」

「先ほども、このプランなら、ローンの支払は大丈夫だと言いましたよね?」

「あなたにとっては軽い勉強のつもりかも知れませんが、
 我々も仕事でやっているんです。こちらも暇ではないんですよ?」

などと、逆に詰問口調で責められてしまった。


なんとか断ろうと、「親に相談してから決めたい」と告げたものの、


「あなたは一体いま何歳ですか?」

「いい大人なんだから、自分のことは自分で決断しないと」

「親に相談したって、親はあなたを子ども扱いして、反対するに決まっています」

「もっと自分の決断に責任を持たないと」

「あなたのような方にこそ、持ち家は必要なのです」

「一国一城の主となってこそ、決断に重みが出るというものです」

「今回のことは、今までの甘えた自分と決別する、よい機会と考えて下さい」


「今すぐ自分で住む予定が無いのであれば、賃貸に出しておけばいい」

「賃貸に出せば家賃収入が入りますから、ローンの支払も問題ありません」

「家賃収入でローンを払えば、むしろ、差額でブラスになります」

「当社が自信を持って販売している優良物件ですから、入居者の心配はありません」

「これは、安い造りの賃貸用物件ではなく、オーナー様用物件です」

「いわゆる分譲賃貸物件ですから、人気も高く、賃料も高く維持出来ます」


「何を迷っているんですか。先ほども説明したとおり、
 無駄に払っていた家賃を、自分の資産に変える、
 ようは貯金、自分の人生への先行投資と考えればいいんです」

「こういうことは、巡り会わせや縁というものがあります。良いことは早い方がいい」

「この機会に、自分の人生をしっかりとさせておくべきです」

「これは、あなたの将来のためを思って言っているんです」

「このまま、だらだらと、借家住まいを続けるつもりなのですか?」

などと、長時間説得が続いてしまった。


そのうち、担当者が

「逆に、たとえば、どんなマンションだったら購入したいと思いますか?」

「購入してもいいと思えるマンションの条件を教えて下さい」

などと聞いてきた。

そこで、なんとか断ろうと考え、

「勤務先から近くて、最寄駅から徒歩5分以内で」

「月々のローンの金額が今の家賃よりも安くて」

「広さは、3LDKで、静かな部屋で、、」

などと、わざと、実現困難な条件を答えた。


すると、担当者から、

「なるぼど。この条件を満たすマンションですか」

「もしこの条件で物件が見つかったら、契約してもらえるんですね?」

「次回お会いする時までに、条件に合う物件を探してみましょう」

「次お会いできるのはいつですか?」

などと言われ、断れずに、2日後に再び会う約束をしてしまった。



【居住用新築・中古マンションの訪問販売 その2に進む】→



マンションの訪問販売 その1 マンションの訪問販売 その2 投資マンションの電話セールス

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