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 よくある解約妨害・再勧誘
マンション経営 (投資用マンション売買契約)
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このページでは、概略のみ紹介させていただきます。
よくある勧誘の流れ
ターゲットは30〜40歳代の比較的安定収入のあるサラリーマンや、医療関係者、公務員(役所職員、学校の教師、警察官、自衛官・・・)などが多く見られます。

地域は、日本全国で、限定はありません。
遠方でも関係なく、新幹線・飛行機で飛んできます。
東京都内の業者が最も多く、免許番号が『東京都知事(1)・・・・・』の業者が多く見られます。(中には東証上場の企業もあります)
勧誘の最初のきっかけとしては、職場に電話をかけてくることが一般的です。

ただ、その他にも、自宅への訪問販売や、展示会での名刺交換、上司・同僚・知人の紹介、SNSなどを利用したデート商法などの場合もあります。
最初は、会社名をはっきりと名乗らず、「名刺交換がてらに一度会いたい。」などと、新築分譲ワンルームマンション販売であることを告げず、「税金(節税)対策」「将来の(私的)個人年金」などと称し、呼び出そうとします。

勧誘を断ろうとしても、電話は執拗にかかってきます。

「この前は、会っていただけるというお返事でしたよね?」 「担当が、今、そちらの方を回っているので、話だけでも聞いて欲しい。」 などと、何とか呼び出そうとします。
それに対し、何とか理由をつけて断ろうとしても、しつこく電話をかけてきて、

「話も聞かずに、断るのは失礼じゃないですか?」
「こちらは、誠実に対応しているのに、一方的に電話を切るとは、
 どういうことですか?」
「子供じゃぁないんですから、社会人として大人の話をしましょう」

などと、脅かしめいたことを言った上で、

次に、手の平を返したように、なだめる口調で、 

「断るのであれば、一度、話を聞いてからにしてください」

などと言われます。

その言葉を真に受けて、「止むを得ない。会って断るしかない」と思い、呼び出しに乗ってしまう流れとなります。
担当者と待ち合わせ、飲食店などに移動し(または、勤務先へ押し掛けてきて)、延々と説明を聞く事になります。
  
説明では、物価・金利の上昇、公的年金の不安から始まり、

建築基準法の改正で、マンションの供給が減る。
しかも、建築資材の高騰で、今後マンション価格は上昇する。   
ワンルームマンション投資はローリターンだが、株のようなリスクはない。
節税効果で税金対策になる。
私的年金・個人年金として、家賃収入が老後の安定収入になる。
都心で交通の便がよく、立地条件がいいので、空き室リスクはない。
仮に空き室となっても、借り上げ契約(サブリース)で家賃保証がある。
家賃収入から、ローン返済額を差し引くと、月々の負担は2万円程度。
マンションオーナーになれば、社会的信用も増す。仕事のやりがいも上がる
途中病気になっても、その間の支払いを必要とせず、家賃収入がある。
万一死亡しても、生命保険のように、残された家族に一定の収入ができる。
保険と同じだが、掛け捨ではなく、不動産が残る。
諸費用は当社が負担するので、頭金10万のみで始められる。

など延々と長時間に渡り勧誘を受け、時には翌日の朝に至る事もあります。

頃合をみて、理由をつけて断ると、

「はじめから断るつもりだったんですか?」
「時間と費用をかけて、あなたのためにここまで来ているんです。」
「これは営業妨害だ!」

などと、威迫してきます。
 
これに困惑し、「妻にも相談ししたい。」「今すぐには決められない。」と断っても、

「何が問題なのか?リスクは何もない。」
「奥さんに言っても反対されるだけだ。」
「奥さんには判らないように手続を進めます。
 あとで利益が出てから話をすればいい。」

などと、考える時間も与えようとしません。

断る理由も尽きて、長時間に渡る勧誘に判断能力が低下し、その場から開放されたい一心で、申込書にサインしてしまうこととなります。

そして、契約をさせる際には

「物件を見て決めましょう。」「これから物件を見に行きましょう」
「うちの会社が近くにありますので、見て行ってください」
「ちゃんとした会社だと確認できた方が、安心でしょう?」

などと言い、クーリングオフ制度の適用のないモデルルームや、不動産業者の営業所に連れ込もうとすることもあります。
手附金の支払のために、ATMや銀行までついてくるケースもあります。
更に、融資を満額受ける為に、取引価格を水増ししてローン申請させたり、預金残高(通帳)を変造して申請させたりもします。
後日、冷静に考えた結果、やはり止めたいと思い、担当者に電話をしたところ、

「契約書にも書いてあるように、
 解約するには、違約金20%がかかる。」と言われた。
「では、解約手続をしますので、お会いしましょう。」と、
再度呼び出されたところ、再度説得されてしまった。

このような相談が、多く寄せられています。
 クーリングオフ制度(宅地建物取引業法37条の2)
「不動産売買契約のクーリングオフ」
宅地建物取引業法第37条の2
第1項
宅地建物取引業者が自ら売主となる 宅地又は建物の売買契約について、

当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主

(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、

次に掲げる場合 を除き、「書面」により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。

この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

【次に掲げる場合とは】
一号  買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が国土交通省令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二号  申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を
   支払つたとき。

第2項
申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の
「書面」を発した時にその効力を生ずる。
第3項
申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、 買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
第4項
前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
クーリングオフの要件
@
売主が業者で、買主が個人(業者でない)である事。
A
「事務所等」以外の場所で買主が買い受けの申込をした場合。
「事務所等」以外の場所で買主が、初めから契約をした場合、
買主はクーリングオフできます。具体的には、以下のとおりです。

申込みをした場所 契約をした場所 クーリングオフの可否
事務所等以外 事務所等
事務所等以外 事務所等以外
事務所等 事務所等 ×
事務所等 事務所等以外 ×

「事務所等」とは
@ 「事務所
A 事務所「等」
業者売主(または業者売主から依頼を受けた代理・媒介業者)の
次の条件を満たす案内所
土地に定着していること
 (*テント張りの案内所でした契約はクーリングオフできます)
専任の取引主任者の設置義務があること
(*設置義務ある案内所であれば足り、業者の怠慢で実際に設置していなかった場合でも事務所に該当するのでクーリングオフはできません)
(*また、10日前までの案内所等の届出が必要であるにもかかわらず業者の怠慢で届け出ていなかった場合でも事務所に該当しますから、クーリングオフできません。
B 「買主が申出た 買主の自宅・勤務先」
*売主が申出た場合には、クーリングオフできます。
*買主が申出ても、自宅・勤務先以外の場所ならクーリングオフできます。

 融資利用の特約 (ローン特約)
ローン特約  契約書の記載例
ローン特約について、通常は以下のように契約書等に記載されています。

(注) 契約書上の特約であり、法律ではありません
約款 第○条

買主は、売買代金の一部に表記の融資金を利用する場合、本契約締結後
すみやかにその融資の申し込み手続きをしなければなりません。

2 前項の融資が否認された場合、買主は表記の期日内であれば本契約を解除
  することができます。


3 前項により本契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を
  無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

*ただ、当該特約の適用のある場合であっても、
 「更に数社のローン審査を受けないと、この特約で解約することはできません。」
 などと、特約による無条件解除を妨害してくることもあります。
 手付解除 (特約・民法第557条)
クーリングオフ制度が利用できない場合でも、「手付解除」が可能な場合があります。
詳しくは
  クーリングオフできない場合  手附金放棄による契約解除 へ移動
売主が履行に着手する前であれば、支払った手付金を放棄して解除することができます。
*買主が履行に着手しただけで、売主が着手していなければ、これにより、解除できます。
*但し、不動産業者が売主ではなく、「仲介」の場合には、仲介料の支払いも必要になりますから、ご注意下さい。
*また、手付解除の場合でも、以下のように解除を妨害してくることがあります。

解約するには、違約金20%がかかる。」と言われた。
「解約手続をしますので会いましょう」と、呼び出され、再度説得を受けた。
 
 投資マンションのクーリングオフ 契約解除 手続代行
当事務所は、不動産解約の専門事務所であると共に、
宅地建物取引士資格を有する不動産取引の専門家です。
クーリングオフ解約代行業務17年以上。5000件の解約実績。
マンション経営・不動産投資・マンションの押し売り・訪問販売など、
不動産解約の専門事務所として豊富な経験があります。
不動産解約は、専門性が重要です。
遠くても 「実績・経験豊富な」 専門家であることが重要です。

不動産取引のクーリングオフは、クーリングオフ告知日からその日を含めて8日間ですが、前記の通り、クーリングオフできるケースは限定的です。
もしクーリングオフ制度が利用できない場合であっても、「手付解除」 など、別の可能性を検討いたします。
クーリングオフは、法律の条文上、「書面」で行使する事が要求されています。
口頭・電話は、「書面」ではありませんから、法律の要件を満たしません。
特に不動産契約の場合、数千万円にもの契約ですから、後日のトラブル防止のためにも、証拠の残る内容証明郵便で行使するべきです。
また、通常の土地付区分所有建物売買契約書 (もしくは重要事項説明書)では、クーリングオフの意思表示は、「配達証明付の内容証明郵便」で行うよう、記載されています。
ご自身で作成した書面か、法律家作成の書面かは一目瞭然です。法律家が関与しているか否かで、業者の対応は異なってきます。
当事務所作成の書面であれば、クーリングオフ事項のみならず、その他必要な法的事項も記載して送りますから、クーリングオフを妨害してくる事はありません。
クーリングオフはもちろんのこと、手附放棄による解除の場合でも、悪質な業者の場合、「違約金・損害賠償がかかる」等と、解約妨害をしてくる事がよくあります。
当事務所は、業者にも知名度の高い、マンション経営・不動産投資の解約手続を専門とする、行政書士事務所です。
悪質な多数の投資マンション業者に対応してきた当事務所の豊富な経験が解決に導きます。解約の際の解約合意書等の内容まで、チェックを入れ、最後まで、完全フォローしていますから安心です。
 クーリングオフ手続代行は、日本全国対応 の クーリングオフ専門事務所 で
行政書士は、法律上の書面作成代理権がありますが、行政書士の全てがクーリングオフ・悪徳商法関係の業務を扱っているわけではありません。

遠くても「実務経験の豊富な」専門家ということです。

当事務所は、悪徳商法を扱って既に17年以上、これまでの取扱件数は、5000件を越えます。法律と実務は異なる点が多々あります。実務経験の浅い場合、思わぬトラブルを招く可能性があります。

事実、当事務所は、他府県の行政書士からの紹介者が非常に多いのが特徴です。
また、特定商取引法の主管官庁たる経済産業省からの協力依頼の要請もあります。

面談しないと不安な方は、お電話を頂ければそのような不安は払拭されると思います。
また、代行の依頼の流れをご確認頂ければ、安心して依頼できると思われます。
解約実績 5000件 を超す、行政書士によるクーリングオフ手続代行です
依頼相談は 全国対応   電話 24時間 365日
■ 依頼に関する相談に、費用はかかりません。
■ 365日 24時間 深夜も対応 ■ 土日 祝祭日 も受付
高額な契約・悪質商法の場合には、内容証明郵便 をおすすめします。
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